Готовые новостройки в Москве продаются дешевле строящихся: в каких районах разница достигает 44%

Покупатели московских новостроек могут обнаружить существенную разницу в стоимости квартир в зависимости от того, введён ли жилой комплекс в эксплуатацию. Хотя в среднем по Старой Москве готовые объекты обходятся дороже строящихся, в некоторых районах ситуация противоположная. Максимальный разрыв достигает 44%: настолько дешевле может оказаться квадратный метр в уже сданном доме по сравнению с проектом на этапе строительства.

По данным инвестиционно-консалтинговой компании Ricci, на начало ноября 2026 года средневзвешенная стоимость квадратного метра в готовых новостройках Старой Москвы составляла 1,035 млн рублей. В строящихся жилых комплексах аналогичный показатель находился на уровне 878 тыс. рублей. В среднем готовое жильё обходилось на 18% дороже, однако район расположения и класс проекта заметно меняют эту картину.

В каких районах готовые квартиры дешевле на 20–44%

Наиболее значительный ценовой разрыв обнаружен в нескольких локациях столицы. Причём такая ситуация встречается не только в комфорт-классе, но и среди более дорогих жилых комплексов.

В сегменте комфорт-класса самые заметные различия зафиксированы в следующих районах:

• Бирюлёво Восточное (ЮАО) — готовые квартиры дешевле строящихся на 44%;

• Митино (СЗАО) — разница составляет 25%;

• Черёмушки (ЮЗАО) — сданные объекты дешевле на 23%.

Похожая ситуация наблюдается и в бизнес-классе. В Алексеевском районе готовое предложение уступает по цене строящимся проектам на 44%. В Кунцеве разрыв достигает 42%, а в Нагатинском Затоне — 39%.

Таким образом, более низкая стоимость готовых квартир не ограничивается доступными категориями жилья. В отдельных частях Москвы выгодные по цене предложения встречаются и в проектах с более высоким позиционированием.

Где подешевели готовые новостройки премиум- и делюкс-класса

Обратная ценовая ситуация обнаружена и в дорогих сегментах первичного рынка. В премиум-классе готовые квартиры дешевле строящихся в трёх районах:

• Даниловский район — на 24%;

• Таганский район — на 17%;

• Басманный район — на 11%.

В категории делюкс аналитики сравнили локации, где одновременно представлены сданные и строящиеся жилые комплексы. В Тверском районе готовое предложение оказалось дешевле на 18%, а в Замоскворечье — на 6%.

Эти результаты показывают, что сравнивать стоимость новостроек исключительно по общегородским средним значениям не всегда корректно. Даже внутри одного класса недвижимости разница между районами может быть существенной.

Почему в среднем готовые квартиры стоят дороже

Общая статистика по Старой Москве демонстрирует преимущество строящихся проектов по цене квадратного метра не во всех сегментах. В премиальных категориях после ввода дома в эксплуатацию стоимость жилья обычно выше.

По расчётам Ricci, в премиум-классе средняя цена квадратного метра в готовых комплексах достигла 1,537 млн рублей. В строящихся объектах она составляла 1,263 млн рублей — разница равна 22%.

В делюкс-сегменте готовое предложение оценивалось в среднем в 3,659 млн рублей за квадратный метр против 3,235 млн рублей в строящихся проектах. Превышение составляет 13%.

В бизнес-классе разрыв значительно меньше: 617 тыс. рублей за квадратный метр в сданных домах против 607 тыс. рублей в строящихся. Разница составляет около 2%.

Исключением стал комфорт-класс. Здесь квадратный метр в готовых комплексах в среднем стоил 438 тыс. рублей, тогда как в строящихся — 456 тыс. рублей. Таким образом, сданное жильё было дешевле на 4%.

Готовые квартиры в Москве отличаются большей площадью

На среднюю стоимость влияет не только ценовая политика девелоперов, но и состав квартир, которые остаются в продаже после завершения строительства.

В сданных домах заметно выше доля просторных объектов. Квартиры и апартаменты площадью от 90 кв. м формируют 28% готового предложения, тогда как в строящихся комплексах на них приходится только 14%.

Одновременно небольшие лоты до 50 кв. м чаще встречаются в домах, которые ещё возводятся. Их доля достигает 42%, а среди уже сданных объектов составляет 28%.

В результате средняя площадь квартиры или апартаментов в готовой новостройке равна 80,7 кв. м. Это на 27% больше, чем в строящихся проектах, где средний показатель составляет 63,6 кв. м.

Различие в метраже объясняет, почему разница в бюджете покупки значительно превосходит разницу в стоимости квадратного метра. В среднем готовый объект обходится покупателю в 83,5 млн рублей, а квартира в строящемся доме — в 55,9 млн рублей. Разрыв по полной стоимости достигает почти 50%, хотя квадратный метр в готовом жилье дороже только на 18%.

Сколько квартир в сданных новостройках ещё продают застройщики

На начало ноября 2026 года в Москве оставалось около 5,9 тыс. квартир и апартаментов в уже введённых в эксплуатацию жилых комплексах, которые девелоперы продолжали предлагать покупателям.

Это 15% от общего количества лотов на первичном рынке без учёта жилья, реализуемого в рамках программы реновации. Если оценивать предложение по площади, доля готовых объектов ещё выше: 474,8 тыс. кв. м, или 18% всего объёма.

Большая часть этих квартир находится в относительно новых домах. По подсчётам Ricci, 73% готового предложения приходится на комплексы, введённые в эксплуатацию в течение последних двух лет:

• 38% — дома, сданные за январь — октябрь 2026 года;

• 35% — жилые комплексы, завершённые в 2025 году.

Ещё 11% объектов находятся в проектах, введённых в 2024 году. Оставшиеся 16% представлены домами, строительство которых завершилось в 2023 году или раньше.

В каких классах и округах сосредоточено готовое предложение

По распределению между категориями недвижимости остатки квартир в сданных комплексах в целом повторяют структуру строящегося рынка.

Наибольшая часть приходится на бизнес-класс — 54%. Далее следуют премиальные проекты с долей 22% и комфорт-класс, на который приходится 15%. Доля делюкс-сегмента составляет 8%, а стандарт-класса — 1%.

Географически больше всего готовых квартир от застройщиков сосредоточено в Центральном административном округе. На него приходится 24% такого предложения.

Значительные объёмы также представлены в Западном, Южном, Юго-Западном и Восточном округах. В каждом из них доля готовых объектов составляет 10–15%. В совокупности на эти пять округов приходится почти три четверти всех квартир и апартаментов, которые девелоперы продают в уже сданных домах.

Почему застройщики продолжают продавать квартиры после сдачи домов

Наличие значительного количества нераспроданных квартир в готовых комплексах приобретает особое значение на фоне замедления спроса на первичном рынке. Девелоперы продолжают искать способы привлечения покупателей и ускорения реализации оставшихся объектов.

При этом масштабное снижение цен не считается наиболее вероятным вариантом стимулирования продаж. Застройщики могут использовать специальные условия приобретения, рассрочки и другие маркетинговые инструменты.

Для покупателей это означает, что на рынке одновременно доступны два типа предложений: квартиры в строящихся комплексах и готовое жильё, которое можно осмотреть и приобрести без ожидания окончания строительства. В отдельных районах второй вариант оказывается не только удобнее, но и заметно дешевле.

Поэтому при выборе новостройки имеет смысл сравнивать не только проекты на этапе возведения, но и остатки квартир в уже введённых домах. Разница в стоимости зависит от района, класса комплекса, площади объекта и структуры предложения конкретного застройщика.